롤러코스터 같은 부동산 시장, 어디로 향할까요?
최근 대한민국의 부동산 시장은 예측 불가능한 롤러코스터와 같습니다. 끊임없이 쏟아지는 정책 발표 속에서 내 집 마련의 꿈은 점점 멀어지는 듯한데요. 과연 이러한 정책들이 시장을 안정시키고 있을까요? 아니면 오히려 혼란을 가중시키고 있을까요? 오늘은 베테랑 전문가의 시선을 통해 현재 부동산 정책의 문제점과 앞으로 우리가 나아가야 할 방향에 대해 심층적으로 살펴보겠습니다.
10.15 대책, 서민들의 ‘내 집 마련 사다리’를 걷어차다
지난 10.15 부동산 대책은 집값 안정이라는 명분 아래 많은 이들에게 불편함을 안겨주었습니다. 특히, 서민들이 내 집을 마련하거나 상급지로 이동하려는 ‘사다리’마저 걷어차는 결과를 초래했다는 비판이 제기됩니다. 투기과열지구 지정 시 LTV(주택담보대출비율)가 40%로 제한되면서, 주택 가격이 낮아질수록 오히려 대출받을 수 있는 금액이 줄어드는 모순적인 상황이 발생하고 있습니다. 이는 2억 원도 대출받기 어려운 소액 주택 구매자들에게는 사실상 집을 살 수 없게 만드는 치명적인 규제로 작용하고 있습니다.
과도한 대출 규제와 단임제, 부동산 공급의 발목을 잡다
현재 대한민국의 대출 규제는 ‘과하다’는 평가가 지배적입니다. 6억 원 이상 대출 불가, 주택 가격이 높아질수록 대출 금액이 줄어드는 역설적인 정책은 해외 사례와도 비교됩니다. 해외에서는 생애 최초 구매자의 경우 80% 수준까지 대출이 일반적이지만, 우리는 정책 대출마저 줄이는 상황입니다. 전세 대출의 DSR(총부채원리금상환비율) 편입, 중도금 대출 제한 등은 실질적인 주거 복지 차원에서 재고해야 할 문제입니다. 더 큰 문제는 이러한 규제와 더불어 ‘5년 단임제’로 인한 정책 일관성 부족이 근본적인 공급 부족으로 이어지고 있다는 점입니다. 아파트 착공부터 완공까지 최소 4년 이상이 소요되는 현실을 고려할 때, 5년이라는 짧은 임기 내에 실질적인 주택 공급 효과를 내기는 어렵습니다.
토지거래허가구역, 매물 잠김 현상 심화와 서민 주거 불안정
토지거래허가구역 지정은 실거주 요건을 강화하여 기존 주택 매물을 시장에서 사라지게 만드는 주요 원인입니다. 특히 계약 후 4개월 이내 실입주를 강제하는 규정은 ‘갭 투자’ 매물을 원천 봉쇄하며, 동시에 전월세 매물마저 급감시켜 임차 시장의 불안정성을 키웁니다. 서울의 매매 매물은 이미 9만 건대에서 6만 건 이하로 급감했으며, 이는 공급 부족 심화로 이어져 주거 선호 지역의 가격 상승을 부추길 것입니다. 전문가들은 앞으로 10년간 금융 규제는 더욱 강화될 것이며, 이는 서울 외곽이나 서민층의 주택 구매를 더욱 어렵게 만들고 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 심화시킬 것이라고 경고합니다.
혼란스러운 시장, 지금이라도 ‘빨리’ 움직여야 할 때
이처럼 규제는 강화되고 공급은 제자리걸음을 하는 혼란스러운 시장 속에서, 전문가들은 ‘빨리 움직이는 것’이 현명한 전략이라고 조언합니다. 토지거래허가구역 해제 가능성은 희박하며, 대출 규제는 더욱 강화될 전망입니다. 집값이 떨어질 요인이 거의 없는 상황에서, 정부가 집 살 여건을 계속 나쁘게 만들 것이라는 분석입니다. 무주택자라면 지금보다 더 나은 상황을 기다리기보다는, 대출이 줄어들어 급지가 낮아지더라도 좋은 상품을 선별하여 빠르게 진입하는 것을 고려해야 합니다. 시간이 지날수록 돈이 있어도 집을 사기 어려워질 수 있다는 경고를 귀담아들을 필요가 있습니다.
