급변하는 부동산 시장: 11월 대책, 그 후 한 달
최근 11월 부동산 대책 발표 이후, 과연 시장은 어떤 변화를 겪고 있을까요? 많은 분들의 관심 속에 시장은 여전히 불안정한 모습을 보이고 있습니다. 강력한 규제책에도 불구하고 거래량 감소에는 성공했지만, 아쉽게도 집값을 잡는 데는 역부족이었다는 평가가 지배적입니다. 규제는 시장에 어떤 파장을 일으키고 있으며, 앞으로 어떤 방향으로 흘러갈지 함께 살펴보시죠.
11월 대책의 명과 암: 줄어든 거래량, 꺾이지 않는 집값
정부는 11월 대책을 통해 서울 전역과 경기도 12곳을 조정 대상 지역, 투기 과열 지구, 토지거래 허가 구역으로 묶고 대출 규제를 대폭 강화했습니다. 실제 거주자 위주의 시장 재편을 목표로 했죠. 두 달이 지난 지금, 서울 아파트 거래량은 9\~10월의 8천 건 이상에서 3천5백\~4천 건 수준으로 절반 이상 줄어들며 규제 효과를 일부 입증했습니다. 하지만 역설적이게도 거래량은 줄었음에도 불구하고 잠실 르엘의 48억 신고가 사례처럼 일부 지역에서는 오히려 신고가가 나오는 기현상이 발생하고 있습니다. 이는 정부의 세수 감소와 내수 경제 위축이라는 예상치 못한 부작용으로 이어지고 있습니다.
‘규제의 역설’과 예측 불가능한 ‘풍선 효과’
역사적으로 볼 때, 정부 규제로 인해 집값이 장기적인 하향 안정세를 보인 적은 드뭅니다. 오히려 규제가 시장의 예측 불가능성을 높이고 ‘규제의 역설’을 초래하는 경우가 많았습니다. 이번 11월 대책 역시 풍선 효과를 차단하려 했으나, 동탄, 구리, 용인 기흥구 등 비규제 지역에서는 오히려 가격이 급등하는 풍선 효과가 나타났습니다. 특히 광교, 한남 등 인근 지역이 묶이면서 투자 수요가 인접 비규제 지역으로 이동하는 현상이 뚜렷했습니다. ‘키맞추기’ 현상 역시 활발해지면서, 규제는 또 다른 지역의 상승을 부추기는 촉매제가 되고 있습니다.
정부의 다음 행보: 공급 확대와 균형 발전
세금 인상에 대한 조세 저항 우려로 정부가 꺼낼 수 있는 카드는 제한적입니다. 결국 공급 대책이 핵심 돌파구가 될 것으로 보입니다. 국토교통부는 9.7 공급 대책의 미비점을 보완하여 12월 또는 1월 중 추가 공급 대책을 발표할 예정입니다. 서울의 유휴부지, 그린벨트, 민간 보유 토지, 용산 정비창 부지 등을 활용한 전방위적인 공급 물량 확대에 집중할 것으로 예상됩니다. 또한, 대통령이 언급한 ‘5극 3특’과 같은 지방 경쟁력 강화를 통한 서울 집중화 문제 해결, 즉 수요 분산 정책 또한 장기적인 관점에서 추진될 것으로 보입니다. 그러나 그린벨트 해제와 같은 공급책은 토지 보상 문제와 지역 주민의 반발이라는 만만치 않은 난관에 부딪힐 수 있습니다.
2026년, 수요 억제 기조는 계속될까?
2026년에도 부동산 시장의 정책 기조는 ‘수요 억제’를 유지할 가능성이 높습니다. 대출 규제 완화나 지역 규제 해제는 집값 하락이 확인되기 전까지는 어려울 것입니다. 다만, 노도강, 금관구, 수원 팔달구 등 ‘억울하게 묶인’ 지역들은 공급 대책 발표와 시장 안정 확인 후 설 전후로 규제 해제 가능성이 점쳐지고 있습니다. 이는 6.3 지방 선거를 앞둔 정부의 정치적 고려도 함께 작용할 것입니다. 결국, 정부가 내놓을 추가 공급 대책의 실효성과 시장의 반응이 2026년 초반 부동산 시장의 향방을 가늠할 핵심 관전 포인트가 될 것입니다.
