1. 전세 시장의 지각변동: 매물 실종과 월세 전환 가속화
지금 혹시 전세 계약 만료를 앞두고 계신가요? 최근 몇 년간 잠잠했던 전세 시장에 심상치 않은 변화의 바람이 불고 있습니다. 과거 안정적인 주거 형태로 각광받았던 전세가 이제는 ‘멸종 위기종’이라는 말이 나올 정도로 빠르게 사라지고 있습니다. 서울에서는 천 세대 중 전세 매물이 단 한 건에 불과한 경우도 흔하며, 전세 계약갱신청구권을 사용했더라도 역전세 시기에 저렴하게 들어왔던 분들은 현재 20\~60% 이상 오른 전세금에 당황하는 상황입니다. 이러한 매물 부족은 임대차 3법과 각종 규제, 그리고 집주인들이 전세 보증금의 상당 부분을 월세로 전환하는 ‘반전세’ 형태로 바꾸면서 심화되고 있습니다. 특히 좋은 학군이나 입지를 가진 서울 한강벨트, 강남, 용산 등 주요 지역의 전세는 씨가 마르고, 상대적으로 외곽 지역으로 밀려나는 현상이 두드러지고 있습니다. 순수 월세보다는 보증금이 있는 월세가 대다수인 한국 시장의 특성상, 이러한 변화는 주거 비용 부담을 가중시키며 전반적인 매매 가격에도 영향을 미칠 수 있습니다.
2. 정책의 역설: 임대차법이 불러온 전세 시장의 왜곡
현 정부의 주택 정책, 특히 임대차 3법 중 계약갱신청구권과 5% 상한제는 시장의 예측과 달리 전세 시장의 불안정을 심화시키는 결과를 초래했습니다. 과거 2년 주기였던 전세 계약 기간이 4년으로 사실상 연장되면서 시장에 유통되는 전세 매물 자체가 급격히 줄어들었고, 이는 곧 전세 가격 상승으로 이어졌습니다. 더욱이 주택 공급 부족 문제가 겹치면서 전세 가격은 더욱 가파르게 오르고 있습니다. 정부는 월세 전환을 유도하면 주택 가격 안정에 도움이 될 것이라 판단하는 듯하지만, 해외 사례를 보면 전세가 없는 국가에서도 주택 가격은 상승세를 보이는 경우가 많아 이는 잘못된 판단일 수 있습니다. 월세화가 가속화되면 오히려 매매 가격을 자극할 가능성도 배제할 수 없습니다.
3. 전세사기 논란과 임차인의 책임 그리고 정부의 역할
전세 보증금 미반환 문제, 이른바 ‘전세사기’ 피해에 대한 정부 지원 논의는 우리 사회에 중요한 화두를 던지고 있습니다. 초기 단계의 지원은 필요할 수 있지만, 장기적으로 세금으로 언제까지, 어디까지 지원해야 하는지에 대한 근본적인 질문이 제기됩니다. 이미 전세보증금 반환보증 제도가 존재하며 정부도 적극 홍보해왔습니다. 자본주의 사회에서 사적 계약의 책임은 기본적으로 당사자에게 있다는 원칙을 간과할 수 없습니다. 전세 반환 보증 가입이 어렵거나 허그(HUG)에서 거부하는 주택이라면, 해당 리스크를 스스로 감수할지 아니면 피할지 신중하게 결정해야 합니다. 전세사기 이슈가 과도하게 부각되면서 연립, 다세대, 오피스텔 전세 시장이 사실상 붕괴하고, 아파트로만 수요가 몰리는 기현상도 발생하고 있습니다. 이는 시장의 건전성을 해치고 주거 선택의 폭을 좁히는 결과를 낳고 있습니다.
4. 2026년, 전세 시장의 미래 시나리오와 현명한 대응 전략
다가오는 2026년, 전세 시장은 더욱 격변할 것으로 예상됩니다. 서울의 전세난은 이미 심각한 수준이며, 내년에는 경기도와 인천 지역으로 확산될 가능성이 큽니다. 실제로 최근 안양 동안구, 용인 수지구, 일산 동구 등 서울과 인접한 학군지에서는 전세 매물이 40% 이상 급감하는 등 불안한 조짐이 나타나고 있습니다. 이는 서울에서 밀려난 수요가 경기도 핵심 지역으로 유입되기 때문입니다. 이러한 상황에서 안정적인 주거를 원한다면, 공공지원 민간 임대 아파트와 같이 장기 거주가 가능한 주택을 고려해볼 수 있습니다. 비록 자산 축적의 기회는 없지만, SK뷰, 롯데캐슬 등 브랜드 아파트에서 8\~10년간 안정적으로 거주할 수 있다는 장점이 있습니다. 주거 안정성을 최우선으로 생각한다면 이러한 대안을 적극적으로 탐색하는 지혜가 필요합니다.
