부동산 정책, 왜 번번이 실패할까?
다이어트 결심 후 헬스장 등록하고 식단까지 짰지만 결국 실패했던 경험, 있으신가요? 방향은 맞았지만 핵심을 놓쳤기 때문입니다. 현재 대한민국 부동산 시장이 꼭 이렇습니다. 2025년 서울 아파트값은 47주 연속 상승, 연간 8.71%라는 경이로운 수치를 기록했습니다. 2006년 이후 19년 만에 최고치이며, 이재명 정부 출범 후 역대급 대출 규제, 수도권 135만호 공급 대책, 서울 전역 규제 지역 지정 등 세 번의 강력한 정책에도 불구하고 집값은 꺾이지 않았습니다. 정부의 노력에도 불구하고 시장은 왜 정부의 신호를 무시하는 걸까요? 오늘 이 질문에 대한 답을 냉정한 구조 분석을 통해 찾아보겠습니다.
같은 서울, 다른 시장: 양극화 심화 현상
서울 송파구 아파트값은 1년 만에 20.92% 폭등했습니다. 10억짜리 집이 12억이 된 겁니다. 직장인이 30년을 모아야 할 돈이 1년 만에 뛰었죠. 송파뿐 아니라 성동, 마포, 서초, 강남 등 한강 벨트 지역은 두 자릿수 상승률을 기록했습니다. 경기도 과천과 분당 역시 높은 상승률을 보였습니다. 그러나 같은 서울임에도 강북구는 고작 0.99% 상승에 그쳤습니다. 이는 같은 시험을 보는데 누군가는 1+1, 누군가는 미적분 심화 문제를 푸는 격입니다. 돈 있는 사람들은 ‘똘똘한 한 채’에 집중하고, 없는 사람들은 내 집 마련 기회조차 멀어지는 양극화가 심화되고 있습니다. 수도권 밖은 더욱 심각해, 비수도권은 오히려 하락세를 보이며 서울과 지방 간 격차는 더욱 벌어지고 있습니다.
반복되는 실패의 원인: 다섯 가지 구조적 문제
정부 정책이 의도대로 작동하지 않는 이유는 크게 다섯 가지입니다. 첫째, 대출 규제의 한계입니다. 대출이 막히자 현금 부자들은 현금으로 집을 사들이며 규제를 우회하고, 무주택 실수요자만 집을 살 수 없게 되었습니다. 또한, 한 곳을 누르면 다른 곳이 튀어 오르는 ‘풍선 효과’로 수요가 규제 덜한 곳으로 이동했습니다. 둘째, 공급 절벽입니다. 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 전년 대비 48% 급감한 1.6만 가구에 불과합니다. 정책을 바꿔도 당장 집이 생기지 않는 구조적 문제가 심각합니다. 셋째, 정책 수단 간 모순입니다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료로 팔라고 신호를 보내면서, 동시에 토지거래허가구역 확대와 실거주 의무 강화로 살 수 없게 만드는 모순된 정책이 거래를 멈추게 합니다. 넷째, 보유세의 정치적 한계입니다. 지방 선거 등을 앞두고 보유세 강화를 단행하기 어려워 시장이 버티는 요인이 됩니다. 마지막으로, 가장 근본적인 문제는 20년간 반복된 ‘정책 신뢰의 붕괴’입니다. 시장 참여자들은 정부의 강력한 규제가 결국 완화될 것임을 학습했고, ‘버티면 된다’는 ‘시장 면역력’이 생겨버렸습니다.
해법은 명확하다: 규제보다 ‘공급’이 먼저
냉정하게 볼 때, 현 정부의 부동산 정책은 구조적으로 실패할 가능성이 높습니다. 의도는 좋지만 현실 시장은 정책이 의도한 방향으로만 움직여 주지 않기 때문입니다. 이 상황을 해결하기 위한 해법은 명확합니다. 정책 우선순위를 완전히 뒤집어야 합니다. 가장 먼저 재건축, 재개발 규제 완화, 용적률 상향 등 ‘공급’을 최우선으로 해야 합니다. 충분한 공급이 이뤄진다는 신호가 전달되면, 지금 급하게 사야 한다는 심리가 누그러질 것입니다. 그 다음은 대출 규제 조정입니다. 공급 부족 상태에서의 대출 규제는 현금 부자만 유리하게 만들어 양극화를 심화시킵니다. 세금 문제는 시장이 적응할 시간을 주며 단계적으로 조정하는 것이 현실적입니다. 수많은 전문가들이 동의하는 것은 단 하나, “공급이 없으면 어떤 규제도 효과가 없다”는 사실입니다. 현재 역순으로 진행되는 정책으로는 2025년 부동산 시장의 냉정한 현실을 바꿀 수 없을 것입니다.
