불안한 집값, 세 번의 대책은 왜 실패했을까?
최근 몇 년간 서울 아파트 가격은 끊임없이 상승했습니다. 정부는 이러한 시장을 안정시키기 위해 6.27 대책, 9.7 대책, 10.15 대책 등 무려 세 번에 걸쳐 부동산 대책을 발표했지만, 결과는 어땠을까요? 안타깝게도 서울 집값은 오히려 계속 올랐습니다. 마치 주식시장의 서킷 브레이커처럼 급하게 올라가는 집값을 막기 위한 임시방편이었을지 모르지만, 실질적인 효과를 거두지 못했습니다. 공공주택 위주의 공급 정책은 기존 고급 주택 시장과는 경쟁 관계가 아니었고, 결과적으로 돈 있는 사람들에게는 오히려 투자 기회를 제공하는 반시장적 정책으로 변질되었다는 비판을 피하기 어렵습니다.
OECD 평균과 비교한 한국의 부동산 세금 현실
그렇다면 왜 정부의 대책들은 번번이 실패했을까요? 핵심은 바로 부동산 세제에 있습니다. 우리나라의 부동산 세금은 크게 ‘보유세’와 ‘거래세’로 나뉩니다. 보유세는 재산세와 종합부동산세를 합한 것으로, 주택 가격 대비 실효세율은 OECD 평균의 절반 수준인 약 0.25%에 불과합니다. 미국과 비교하면 거의 10배 가까이 낮은 수준이죠. 반면, 취득세와 양도소득세 같은 거래세는 OECD 평균보다 훨씬 높습니다. 즉, 보유하기에는 부담이 적고, 팔려고 하면 세금 부담이 커져 거래가 위축되는 구조인 것입니다.
GDP 대비 세금액의 함정: 착시 현상을 주의하세요!
일부 언론에서는 GDP 대비 보유세액을 비교하며 한국의 보유세가 OECD 평균보다 높다고 주장하기도 합니다. 하지만 이는 집값이 너무 높기 때문에 발생하는 착시 현상입니다. 서울의 평균 아파트 가격이 평균 가계 소득의 27배에 달한다는 점을 고려하면, GDP 대비 세금액이 높아 보이는 것은 당연한 결과입니다. 뉴욕조차 소득 대비 주택 가격이 14배 수준이니, 우리의 집값 수준이 얼마나 비현실적인지 알 수 있습니다. 중요한 것은 ‘주택 가격 대비 실제 세금 부담’이며, 이 관점에서 우리나라는 보유세 부담이 현저히 낮습니다.
2026년 부동산 시장 전망: 세제 개혁이 핵심 열쇠
다가오는 2026년 부동산 시장에서 가장 중요한 변화는 바로 ‘정부의 부동산 세제 개혁 의지’가 될 것입니다. 인구 변화, 경제 성장률, 금리, 신규 주택 공급 등 다른 변수들은 큰 폭의 변화를 가져오기 어려울 것으로 예상됩니다. 만약 정부가 보유세를 OECD 평균 수준으로 높이고, 거래세를 낮춰준다면 시장은 자연스럽게 활성화되고 집값은 하향 안정화될 수 있습니다. 선거를 앞두고 정치적인 부담으로 인해 세제 개혁이 미뤄질 수도 있지만, 장기적인 관점에서 이는 피할 수 없는 과제입니다. 단순히 공시가격 현실화나 공정시장가액 비율 조정만으로도 어느 정도 효과를 볼 수 있으나, 근본적인 세제 개혁이야말로 진정한 시장 안정화를 이끌어낼 것입니다. 우리는 정부가 이러한 시장 친화적이고 실질적인 대책을 추진하는지 예의주시하고 적극적으로 요구해야 합니다.
